Finanzierung der Geldanlage Eigenheim

Die Investition in die eigenen vier Wände lässt sich jedoch nicht so ohne weiteres realisieren. Dazu benötigt man in erster Linie Eigenkapital. Dies sollte wenigstens 20 Prozent der gesamten Finanzierungssumme betragen, besser noch 30 oder 40 Prozent. Doch nicht jeder hat so viel Geld auf der hohen Kante. Neben barem Geld, kann man den Eigenkapitalanteil aber auch anderweitig aufstocken. Wer bereit ist einen gewissen Anteil der Arbeiten selbst zu übernehmen, kann die sogenannte Muskelhypothek beim Kreditinstitut mit angeben. Je mehr Eigenkapital ein Baufinanzierer aufweisen kann, desto bessere Konditionen erhält er von der Bank. Anders als bei Ratenkrediten, können die Zinsen bei einer Baufinanzierung erheblich variieren. Allerdings kann nicht jeder seine Arbeitskraft in die Waagschale werfen, Laien haben hier eher schlechte Karten. Wer jedoch handwerklich begabt ist und bestenfalls eine Berufsausbildung beispielsweise als Dachdecker, Fliesenleger oder Maurer aufweisen kann, hat gute Chancen bessere Konditionen auszuhandeln.

Muskelhypothek nicht für jeden geeignet

Doch Baufinanzierer sollten ihre eigenen Kräfte nicht überschätzen. Zum einen spielt hier die Zeit eine erhebliche Rolle und zum anderen das eigene Können. Wer eine 40 Stunden Arbeitswoche hat, daneben auch noch auf dem Bau mithilft, läuft Gefahr seine Familie kaum mehr zu sehen und auch ansonsten keine Freizeit mehr zu haben. Wer zudem seine Fähigkeiten überschätzt, muss im schlimmsten Fall zusätzlich eine Firma engagieren, die die gemachten Fehler wieder beseitigt und die Arbeiten richtig ausführt. In diesem Fall hat man durch die Eigenleistung kein Geld eingespart, sondern noch bedeutend mehr ausgegeben.

KfW-Kredite für Effizienzhäuser

Wer auf einen günstiges Baudarlehen setzt ist bei den Förderkrediten der KfW-Bank genau richtig. Die Bundesregierung begünstigt nämlich energieeffizientes Bauen mit einem Baudarlehen zu besonders niedrigen Zinsen. Die Vergünstigungen sind davon abhängig, welche Stufe des KfW-Effizienzhauses man erreicht.

Im Angesicht der immer knapper werdenden Ressourcen und des stetigen Klimawandels liegen sogenannte Effizienzhäuser voll im Trend. Hierbei stehen Ökologie, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz an vorderster Stelle. Im besten Fall wird das Haus möglichst nur aus nachwachsenden Rohstoffen, wie Holz gebaut und ist optimal gedämmt. Bei Errichtung eines sogenannten Passivhauses ist die Energiebilanz sogar so gut, dass diese aufgrund der Dämmung keiner Heizung mehr bedürfen. Den benötigten Wärmebedarf bezieht es aus Sonnenenergie sowie der Wärmeabstrahlung seiner Bewohner. Um sich Passivhaus nennen zu dürfen, obwohl es sich hierbei um keinen geschützten Begriff handelt, muss das Haus dreifachverglaste Fenster mit gedämmten Fensterrahmen, eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung sowie auch ansonsten ein hervorragendes Wärmeschutzsystem aufweisen.

Der Energiepass für Häuser

Seit Sommer 2008 benötigen Hauseigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder verkaufen wollen, einen Energiepass. In diesem Pass sind alle relevanten Daten zu Heizungs- und Warmwasserkosten sowie den wesentlichen Informationen zur aktuellen Dämmung und Heizungsanlage enthalten. Damit erhalten Interessenten erste Informationen zum energetischen Zustand des Objektes und können somit eventuell notwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten besser beurteilen.
Der Energiepass ist ein Bestandteil der Energiesparverordnung von 2009 (EnEV2009). Die erste EnEV trat bereits 2002 in Kraft und wurde seitdem schrittweise verschärft. Die nächste Reform steht für dieses Jahr an. Die neuen Anforderungen an Neubauten, entsprechend den EU-Gebäuderichtlinien von 2010 sollen im nächsten Jahr in Kraft treten. Diese fordert, dass alle EU-Mitgliedsstaaten ab dem Jahr 2021 nur noch Null-Energie- beziehungsweise Niedrigst-Energie-Neubauten errichten dürfen.

Immobilienkredit im Internet

Da bleibt es nicht aus, dass auch das Internet voller “günstiger” Immobilienkreditangebote ist. Wei man dabei aber lernt Spreu von Weizen zu trenn. Wie man die wirklich besten und zugleich seriösesten Anbieter findet, hängt nicht nur vom kreditwilligen selbst und seiner finanziellen Situation ab. Es geht letztlich auch um das Ziel, das der Kreditnehmer mit dem Kredit verfolgt, indem er sich eine Immobilie anschafft.

Kredite und Steuer

Zunächst soll dabei auch auf die unterschiedliche Steuerliche Handhabung von privat genutzten und vermieteten Immobilien hingewiesen werden, ohne dass diese genauer dargestellt werden. Nur so viel sei gesagt, dass sich die Zinsen bei selbst genutzten Immobilien noch einmal günstiger verhalten, als bei vermieteten Objekten. Andererseits wirbt u.a. “Vater Staat” dafür( auch durch steuerliche Regelungen beim Wohn-Riester), dass es keine bessere Altersvorsorge gäbe als in eine Immobilie zu investieren. Welche Überlegungen dabei für ihn dahinter stehen soll hier gar nicht weiter diskutiert werden, nur der Hinweis, dass es wohl immer noch davon abhängt, wo sich die Immobilie befindet, wenn man sie im Alter verkaufen will/muss, sei hier erwähnt.

Voraussetzungen bei einem Bankenkredit- Bonität

Dieses Stichwort Bonität schwebt über vielen Menschen wie ein Damoklesschwert. Sei es, dass die Geldkalkulationen zu eng gefasst wurden, sei es, dass sich die dienstlichen Einnahmen negativ verändern oder letztlich, dass man als Selbständiger ohnehin ganz schwer einen positiven Nachweis bringen kann.

Die vier besten Bankenangebote

Die im Folgenden aufgeführten Banken unterscheiden sich bezüglich ihrer Kreditzinsen nicht wesentlich. Als Kunde kann man nur insofern für den einen oder anderen Prozentpunkt Abschlag sorgen, indem man das Konkurrenzangebot vorlegt. Das klingt zunächst minimalistisch, aber wenn man bedenkt, dass es sich z.T. um große Summen bis hin zur Vollfinanzierung handeln kann, dann spielt jede Ziffer hinter dem Komma eine entscheidende Rolle. Zu den besten deutschen Banken bei der Immobilienkreditfinanzierung zählen die 1822 direkt, die Debeka Bauwelt, die Baufi24 und die Sparda Bank. Die Höchstsummen, die übernommen werden sind bei der 1822 und der Sparda Bank 500000€, bei den anderen Banken kann man die Antwort darauf nur auf Anfrage erhalten.

Alternativen?

Bonkredit, der laut Netz bis zu 300000€ finanziert ist ein unabhängiger Geldgeber, der sogar Vollfinanzierungen anbietet. Es lohnt sich also dort zu fragen.

Was man vor dem Antrag selbst bedenken kann/muss

Als Verantwortungsbewusste Unternehmen achten die Kreditbanken darauf, dass nicht nur das Einkommen regelmäßig erfolgt, sondern dass der Lebensstandard auch noch gewährleistet ist. Denn wer sollte den Immobilienkredit abbezahlen können/wollen, der nicht mehr genug Geld zum Leben hat. Selbst wenn eine Bank (egal ob real oder eine Online Bank einen Kredit nicht gewährt, ist das noch lange kein Grund den Kopf in den Sand zu stecken. Geld kann man immer irgendwo bekommen, nur zu welchen Bedingungen ist die Frage, an der für keinen Kaufwilligen der Weg vorbeiführt.

Notwendigkeit: Vergleich der Kreditbedingungen
Immer, ob abgelehnt oder zugestimmt, sollte man die Kreditangebote verglichen. Am besten ist es, wenn man, wie es die europäischen Gesetze vorschreiben, die Zahlen für den effektiven Jahreszins in der Hand hat. Nur der ist nämlich der einzige aussagekräftige Zinssatz, der sich unabhängig von Gebühren oder sonstigen Kosten vergleichen lässt. Sicherlich werden gerade diesbezüglich Internet-Banken günstiger sein.

Mieter sind anspruchsvoller geworden

Die Gründe für Wohnungsleerstand sind vielfältig. Während eine Fluktuationsrate von 3 Prozent durchaus üblich ist, kann dagegen Leerstand von 15 Prozent, wie es besonders in den neuen Bundesländern keine Seltenheit ist, nachhaltig das gesamte Wohnumfeld negativ beeinflussen.
Wenn der Mieter kündigt, ist es erst einmal wichtig, dass der Vermieter Strom, Gas und Wasser auf seinen Namen ummeldet. Auch muss die vormalige Kostenbeteiligung an der Treppenbeleuchtung, der Müllabfuhr, also die allgemeinen Nebenkosten von Vermieter getragen werden und dürfen nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Doch der Auszug eines Mieters bietet dem Vermieter auch die Möglichkeit, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen und so den Mietwert der Wohnung zu steigern.

Drohenden Leerstand zuvorkommen

Vermieter können gegen drohenden Leerstand durch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen angehen. Finanzielle Unterstützung können sie sich über die Beantragung von Fördermittel der KfW-Bank holen. Für den Einbau neuer Heizanlagen oder wärmegedämmter Fenster bekommen sie nicht nur einen günstigen Kredit von der bundeseigenen Förderbank, sie können auch von ihren Mietern höhere Mietpreise verlangen, da dadurch deren Wohnkomfort gestiegen ist.
Neben den Fördermitteln des Bundes, kann ein Hauseigentümer auch den Fiskus an den Kosten beteiligen. Doch hier sollte man Sorgfalt walten lassen, unterscheidet doch das Finanzamt zwischen langfristig abschreibbaren Modernisierungen und kurzfristig absetzbaren Instandhaltungsmaßnahmen. Daher ist es ratsam sich einen Steuerberater zur Seite zu nehmen.
Ist ein Gebäude nicht mehr mit einem vertretbaren Aufwand zu sanieren, dann hat der Vermieter das Recht seinen Mietern Abrisskündigungen zukommen zu lassen. In manchen Fällen ist es besser die Immobilie den Weg alles Zeitlichen gehen zu lassen und auf dem Grundstück ein neues Objekt zu errichten.

Contracting – gerade im Baubereich hat dieses in den letzten Jahren extrem an Bedeutung gewonnen. Und hier sind es der Bereich Umweltschutz sowie die Einsparung von Energien, die zum Contracting führen und die so auch für Hausbesitzer große Vorteile verschaffen können. Gerade dies kann für Kunden interessant werden, denn das Contracting bringt oft auch eine garantierte Energieeinsparung mit sich – die wiederum enorme Kosten einspart, weil garantierte Energieeinsparungen zum Beispiel durch den Einbau einer neuen Isolierung oder einer neuen Heizungsanlage im Contract vom Anbieter gewährleistet werden.

Kontrakte werden zwischen Anbietern und Abnehmern getroffen und Gebäude mittels Contracting erneuern ist inzwischen geläufige und gängige Praxis geworden. Die Zahl der Anbieter hat sich drastisch erhöht und für Kunden besteht die freie Wahl, welchen Anbieter sie für die Erneuerung ihres Gebäudes oder auch Teile dessen auswählen möchten. Durch das Contracting hat der Anbieter die Möglichkeit, mehr Kunden an sich zu bringen, weil entweder über einen festen Zeitraum fixe Kosten vereinbart werden oder weil eben Garantien für Energie- und Kosteneinsparungen gewährleistet werden und der Kunde oder Abnehmer hat den Vorteil, durch das Contracting Kosten einzusparen. Damit bietet das Contracting für beide Seiten optimale Lösungen an.

Contracting – das heißt, dass zwei Vertragsparteien einen Kontrakt miteinander schließen, aus dem beide einen Gewinn erzielen. Das Contracting kann beispielsweise darin bestehen, dass ein Anbieter von modernen Heizungsanlagen einem Kunden innerhalb des Contracting die Garantie erbringt, dass bestimmte Einsparungen an Energie – damit auch an Kosten – erzielt werden können. Im Contracting sind immer mindestens zwei Vertragspartner eingebunden, die einen zivilrechtlichen Vertrag miteinander schließen, aus dem beide Seiten Gewinne für sich erzielen.

Besonders interessant ist in Zeiten steigender Energiekosten das sogenannte Einspar-Contracting. Durch Sanierungsmaßnahmen wird eine Einsparung von Energie erzielt, damit kann sich die Anschaffung von neuen Anlagen bzw. die Sanierungsmaßnahmen generell eine Kosten-Amortisation ergeben, die aus eben den Energieeinsparungen resultiert. Der Vorteil beim Kunden liegt bei diesem Contracting eindeutig darin, dass er vom Anbieter schriftlich fixierte Garantien für die Energieeinsparungen erhält. Diese Contracting kann so weit reichen, dass die Vergütung für den Anbieter durch den Auftragnehmer sich aus den tatsächlich umgesetzten Einsparungen berechnet. Damit entstehen für den Auftragnehmer zunächst einmal keine Kosten für die Sanierungsmaßnahme bzw. diese Kosten amortisieren sich durch die Einsparungen.

Wie wird der Preis von Immobilien beeinflusst?

Der derzeitige Kaufpreis entspricht nicht immer dem wahren Wert eines Objektes. Hier spielt auch der Zustand des Hauses eine große Rolle. Da es für Laien nicht immer gleich ersichtlich ist, ob sich das Haus in einem guten Zustand befindet, ist es ratsam, dass sie sich einen Fachmann an die Seite holen. Dieser prüft dann das Objekt auf Herz und Nieren und gibt eine entsprechende Empfehlung ab. Werden erst zu einem späteren Zeitpunkt Mängel auffällig, die der vorherige Besitzer auch nicht kannte, bleibt der neue Eigentümer auf den Kosten der Sanierung sitzen.
Doch nicht nur der Zustand des Hauses entscheidet über seinen Wert. Hinzu kommen auch äußere Einflüsse, wie die Anbindung an das Straßen- und das öffentliche Verkehrsnetz, die wirtschaftliche Lage der Region, Schulen und Kultureinrichtungen sowie etwaige Geruchs- und Lärmbelästigungen. Letzteres hat beispielsweise die Immobilien in Frankfurt am Main, Stadtteil Sachsenhausen, seit Ausbau des Flughafens, einem starken Preisverfall angedeihen lassen. Lag der Quadratmeterpreis für Neubauten dort Ende 2012 noch bei rund 4700 Euro, ist dieser inzwischen auf 3800 Euro gefallen. Zwar gehören die Kaufpreise damit immer noch zu den absoluten Spitzenpreisen in Deutschland, jedoch wird seit dem Bestehen der neuen Landebahn kaum mehr ein Objekt verkauft.
Es kann zwar niemand die Entwicklung einer Region wirklich voraussehen, dennoch sollten sich Immobilienkäufer die wirtschaftliche Entwicklung der letzten Jahre ansehen, bevor sie sich für ein Objekt entscheiden, um einen künftigen Trend ablesen zu können.
Doch auch Hausbesitzer selbst können etwas für den Werterhalt beziehungsweise der Wertsteigerung ihrer Immobilie tun. Regelmäßige Instandhaltungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen tragen dazu bei, dass man auch bei einer alten Bestandsimmobilie einen guten bis sehr guten Quadratmeterpreis erzielt.

Versteckte oder nicht einkalkulierte Kosten

Viele Verbraucher sind der Ansicht, dass es richtig ist, so viel Eigenkapital wie möglich in die zu finanzierende Summe zu investieren. Diese Ansicht begründet sich durch die möglichst große Senkungen der gesamten Darlehenssummer und der damit zusammenhängenden Zinsvergünstigung. Grundsätzlich ist dieser Gedanke nicht falsch, doch unterschätze Verbraucher die hohe Wahrscheinlichkeit von nicht eingeplanten Zusatzkosten, sofern sie nicht auf den Service von FP24 zurückgegriffen haben. Vom verfügbaren Eigenkapital sollte daher unbedingt ein Teil als Reserve für Notfälle hinterlegt werden. Ein praktisches Beispiel wäre hier eine Verzögerung beim Bau einer Immobilie. Neben den laufenden Kosten für den Bau muss weiterhin die Miete für den bisherigen Wohnraum beglichen werden. Es entsteht für einen ungewissen Zeitraum eine Doppelbelastung. Darüber hinaus Unterschätzen die angehenden Eigentümer Nebenkosten wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer oder die Gebühren für den Notar- bzw. Grundbucheintrag. Die zu entrichtende Steuer beträgt derzeit 3,5 Prozent. Die Gebühren für die Inanspruchnahme eines Notars werden mit 1,5 Prozent berechnet. Als Richtwert wird der Kaufpreis angesetzt.

Flexibilität ist wichtig

Kein Kreditnehmer, der über einen langfristigen Zeitraum ein Darlehen aufnimmt, weiß was in zehn Jahren sein wird bzw. in welcher finanziellen Situation er sich befindet. Daher ist es wichtig im Kreditvertrag einen gewissen Spielraum in Form von Sonderkonditionen zu schaffen. Ein über das Jahr gesparter Betrag kann beispielsweise in Form einer Sondertilgung als Rückzahlung in den Kredit investiert werden. Betrachtet man die erhobenen Zinsen einer Baufinanzierung wird man schnell feststellen, dass der monatliche Rückzahlungsbetrag nahezu ausschließlich die anfallenden Zinsen tilgt und der eigentliche Kreditbetrag nur langsam schrumpft. In diesem Fall liegt der Gedanke einer Erhöhung der monatlichen Tilgung zuzustimmen. Doch Vorsicht: Eine zu hohe Rate bedeutet im Gegenzug unter Umständen eine finanzielle Einschränkung im täglichen Leben. Die Möglichkeit zur Sondertilgung eines Darlehens gestaltet sich daher als eine sehr passable Lösung um eine Baufinanzierung schnell und konsequent tilgen zu können.

Fehler unbedingt vermeiden

Die Fehlerträchtigkeit bei der Aufnahme einer Baufinanzierung ist enorm hoch, sodass im Vorfeld wichtige Punkte berücksichtigt werden müssen. Einige Fehler wie der Verzicht auf die Möglichkeit zur Sondertilgung, können sich im schlimmsten Fall durch die gesamte Laufzeit des Kredites ziehen und so finanziellen Schaden verursachen.

3 Städte im Vergleich

Besonders Hamburg ist gefragt unter Investoren. So steigen dort bereits seit Monaten die Kauf- wie auch Mietpreise. Immer mehr Menschen zieht es in die Hansestadt und besonders St. Pauli hat sich zum absoluten In-Viertel gewandelt. Zwar sind dort Gewalt, Drogen und Prostitution noch immer an der Tagesordnung, dennoch zieht es inzwischen auch junge Familien an. Eine Eigentumswohnung kosten in Hamburg derzeit rund 3400 Euro pro Quadratmeter. Dieser Preis ist oft gar nicht gerechtfertigt und die Gefahr so teuer zu kaufen, ist besonders in den begehrten Teilen der Stadt sehr hoch. Dennoch wird der Preisanstieg wohl auch noch weitere zwei bis drei Jahre anhalten.

Ist in Hamburg das Verhältnis zwischen Wohnungsbedarf und –bestand schon miserabel, ist es in München fast verheerend. Mieter schrecken bei der Wohnungssuche inzwischen nicht einmal mehr vor Bestechung zurück und das bei Kaltmieten von 14 Euro pro Quadratmeter. Was der Einen Not, ist der Anderen Gewinn. Für Anleger sind solche Summen traumhaft und so ist der Umsatz mit Eigentumswohnungen in München innerhalb eines Jahres um fast 20 Prozent gestiegen.

Zu den beliebtesten Städten zählt inzwischen auch die deutsche Hauptstadt Berlin, Besonders in zentralen Stadtteilen wie Kreuzberg oder Charlottenburg haben die Kaufpreise enorm angezogen. So zahlt man dort inzwischen 1800 Euro pro Quadratmeter, im Vergleich zu Hamburg und München immer noch ein Schnäppchen. Dennoch dürften auch hier die Preissteigerungen weiter anhalten.

Einbrecher wählen immer den einfachsten Weg ins Haus und das sind in den meisten Fällen die Fenster. Die Tür oder der Zugang durch den Keller wird dagegen nur selten benutzt.

Fenster

Hauseigentümer sollten daher Fenster immer verschlossen halten, wenn das Haus verlassen wird, auch dann, wenn es sich nur um einen kurzen Zeitraum handelt. Das gilt auch für gekippte Fenster, bei denen sich die Gefahr nur reduzieren lässt, wenn eine Vergitterung vorhanden ist.
Die Polizei empfiehlt zudem bei Abwesenheit am Tage, vorhandene Rollläden nie runterzulassen. Diese signalisieren Abwesenheit und lassen sich ganz einfach aushebeln. Daher sind hier dringend weitere Sicherheitsmaßnahmen zu empfehlen.

Türen

Türen werden zwar im Vergleich zu Fenstern eher selten als Einsteigeort gewählt, jedoch kann man auch hier noch etwas tun, um die Gefahr eines Einbruchs zu verringern. Besonders Türen mit Glasfenstern bieten eine gute Angriffsfläche für Einbrecher. Hier sollte man nie den Schlüssel von innen stecken lassen. Auch sollte man seinen Haustürschlüssel nie vor dem Haus deponieren. Einbrecher kennen jedes Schlüsselversteckt und werden immer zuerst nach einem solchen suchen. Wer seinen Türschlüssel verliert, sollte unbedingt den Schließzylinder austauschen. Wer sicher gehen will, kann sich zudem eine einbruchhemmende Haustür ab einer Widerstandsklasse 2 einbauen lassen. Bereits ab dieser Stufe bieten Türen einen guten Einbruchsschutz.

Garagen

Daneben bieten Verbindungstüren zwischen Garage und Haus Einbrechern die Chance unbemerkt ins Haus zu gelangen. Auch Garagenfenstern sind leichte Einstiegsorte für Einbrecher. Garagen mit einbruchssicheren Toren können Einbrecher aufhalten. Aber nur ein fachgerechter Einbau garantiert, dass die Sicherheitstechnik auch funktioniert.

Alarmanlagen und Co.

Neben guten Türen und Fenstern, schrecken aber auch Bewegungsmelder, Alarmanlagen und Türspione Einbrecher ab. Bei Alarmanlagen haben Hausbesitzer zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen gibt es Alarmanlagen, die die empfindlichsten Stellen am Haus, eben Fenster und Türen, überwacht und zum anderen gibt es Alarmanlagen, die bestimmte Bereiche auf Bewegung überwachen.

Verschiedene Gründe lassen Preise steigen

Neben den schwachen Bauzins, sind steigende Einkommen und die Angst vor Geldentwertung die Hauptgründe für die Flucht der Anleger in Sachwerte.
Die Entwicklung der Preise für Wohneigentum wie auch Gewerbeimmobilien folgt in etwa der konjunkturellen Entwicklung. Die Land- und Kapitalflucht unterstützen den Wertzuwachs von Neubauten. Der Gesamtindex für Wohnimmobilien in Deutschland stieg im Januar dieses Jahres um 0,37 Prozent.